2008/03/30

口木的房地產投資史

我年方而立,實際上不應該有太豐富的房地產投資經驗

但自幼看著母親投資台中房地產,二十年來,我也積累了一些經驗與心得

話說,在那個「台灣錢淹腳目」的80年代末期

父親在和美經營紡織廠有成

時值家中孩子準備上國中

母親開始在台中地區找房子,準備搬離教育水準較差的彰化鄉間

某個週六午后,母親騎著摩托車載我到一個叫「鳥日」的地方看房子

經過一棟很漂亮的白色建築,我媽指說:「這就是明道中學,以後要讓你念這邊」

哇! 聽說私立的學校很貴,鄉下孩子不敢想像自己能上傳說中的「貴族學校」

轉個彎,在一片綠油油稻田裡聳起一間漂亮的洋房樣品屋

媽媽留我在樣品屋裡面,她自己跑去接待所洽談 …

我在彰化的老家大概是民國五十幾年建成的二樓傳統透天厝

當我身處新式洋房裡,躺在很少摸到的真皮沙發上

午後南風吹來,一下子就舒服地入眠

沒多久媽媽叫醒我,帶我回家

過一個禮拜,父親看過房子,他們決定要買下建案中最大的角間洋房

地坪六十五坪,建坪一百坪的三樓透天建築,在當時,總價不到三百三十萬 (民國77年)

對一個小學五年級的孩子來說,離開小學同學是件難過的事

聽說舊房子賣了100萬,附近鄰居都說這是難得一見的好價錢

第二年,房價開始飆漲,無殼蝸牛運動四起,有很多買不起房子的中年人發起了夜宿忠孝東路的活動 …

那時我也順利地進入明道中學就讀,附近的房子聽說也因為這個學校而漲價。

幾年過後,傳出烏日將興建高鐵站

每到假日,許多工地接待處擠滿了看房子的投資者

我爸媽也在附近「搶」到了一間「高鐵市」的住辦大樓

甚至還在高鐵站重劃區裡面買到一塊農建地

除此之外,母親還在台中市的重畫區買賣店面,轉手之間 ,也賺了幾百萬。

民國八十一年,父親開始到廈門經營紡織廠

民國八十四年,匆匆結束工廠,留下銀行的大筆債務

當時為了還債,一度想賣掉台中的房子,可惜當時進入房地產大空頭,最後還遇到買屋金光黨

差點連老本都被騙了 …

最後在親戚的協助下,還掉了銀行近九百萬的債務,也結束了每個月多出八萬多元利息的恐慌歲月。

此時,清算家中的房地產,留下烏日高鐵市的大樓,市價只剩下當時的一半

還有賣不出去的高鐵建地、以及自住的透天厝。

當時我考了上私立醫學系,因為付不起高昂的學費,我原本想較有興趣的台大電機 (當時電子股大好)

不過父母說,家族中沒有出過醫師,他們很希望我能念醫學系 …

最後,在助學貸款的幫助之下,我順利完成學業,工作後持續幫忙清償家中的債務。

民國94年,也就是我畢業後的第三年

家裡的大部份的負債已清償,當時母親和我的姊姊一起投資竹北高鐵地區的建地

看上竹北六家地區的發展性,加上台中老家只剩下孤伶伶的兩老

所以我決定在竹北購屋,總共貸款近一千四百萬

對一個剛出社會三年的年輕人來說,揹負千萬貸款並不是一件輕鬆的事

但為了給父母較好的生活環境,再苦我還是願意撐過去

那時候我還帶著衛星導航測量工地的海拔高度,確認不會淹水

甚至還上google衛星圖,看附近的山脈走勢,調出地質報告,確認安全才下手。

因為醫師的職業,銀行願意給我1.97%的超低利率(只有前半年),直到現在,利率也只有2.5%左右,利息的付擔不算太重。

以地坪56坪、建坪近百坪的五樓電梯透天別墅來說,當時買到1700萬的總價並不算貴
( 兩三年後的今天,據說已有市價三千萬的行情。)

至於台中的舊房子,在去年底以1190萬的價格賣出,對照二十年前330萬的總價,至少增值了兩倍以上。

而鳥日高鐵的建地,則沒什麼動靜,但以目前的市價,如果賣出去,應該還是有保值或些許增值的效益。

至於前年投資的竹北六家建地,買價每坪27萬,目前行情成交價48萬,若順利賣出,則獲利率約八成。

前幾年我回到彰化老家一看,已是沒落的老社區了

我的老家現在是個鐵工廠,兒時玩伴不復見,許多早已搬離 …

我在想,如果當時不是母親執意搬家,我們家的命運也許大不同

幾番房地產交易,陪伴讓我們家度過台灣近二十年來的經濟起伏

有人說,房地產是抗通膨的最好工具!

以我的親身經歷,這句話大概說對了六七成 …

個人以為,投資房地產,絕對不可以一窩蜂地搶進題材性的「大樓商品」

例如我們家慘套的「烏日高鐵市」,當時一棟要價四百萬,十幾年過去了,現在聽說連一百萬都賣不出去。

倒是人口密集的都會區,其建地與店面較容易保值、乃至於增值

俗話說: 「寧可貴貴一角厝,勝過賤價一甲地」

購買房地產,需考量支撐價格的「需求面」

例如,竹北地區的房地產有多金的竹科新貴、內湖房地產有內科新貴、林口房地產有長庚醫師 … 這些有錢的購買者才是維持房價不墜的保證啊!

以長期投資的眼光來看,建地、店面、透天厝,只要地段好,幾乎都是長期看漲的,即便進入房地產的空頭期,只要等待的時間夠久,還是有機會回本乃至於回賺。

反過來說,股票市場很難找到歷經數十年仍然維持多頭的公司行業 …

以抗通膨、置產的角度來看,房地產絕對比股市來得吸引人。

此文,口木並非鼓勵大家搶進房市

旨在闡述,房地產投資的個人經驗

台灣的土地供給有限,但人口壓力持續存在,

個人以為,我們平時應該儲蓄能量,等待房地產的低點(例如:921、SARS),勇於擇優進場

如此對自己和下一代來說,皆是安身立命的一大根基。

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2 意見:

Kevin 提到...

非常感謝大大的文
讓我瀏覽了中台灣跟台商的變遷
不過我並不覺得台灣有人口壓力持續存在
台灣人已經越生越少了不是嗎 ^^"

Joec's Blog.Just Blog 網路學習.心情.想法 提到...

看完口木大的文章,只有佩服兩字,這種親身經驗可是看再多書也體會不出來的,受教了